置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应将购房款退还置业者。
通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下几种：
(1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。
(2)开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。
(3)逾期交房超过一定期限。
(4)房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。
(5)由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。
退房手续
商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。
退房即开发商解除与购房者之间的买卖合同，将购房款退还给购房者。如果购房者提出的退房要求被开发商接受，那么有两个合同需要解除，一是购房者与开发商的买卖合同，二是购房者与银行的借款合同。
房屋买卖合同的解除，开发商则不能再根据合同要求购房者支付房款，对于已经收取的部分要退还给购房者。解除合同履行完毕后，双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态，买卖合同的解除与履行无须其他人的协助，双方自己即可以完成。
借款合同的解除，表明购房者将一次性归还从银行的借款，然后不再支付任何本金和利息，无须承担任何还款的义务。
这个合同的解除与买卖合同不一样，它需要在除了银行与购房者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为购房者虽然从银行取得了借款，但并不直接占有这部分借款，银行借款通过转帐的形式由开发商取得。如果要归还借款，必须由开发商向银行归还已经占有的借款，才可以实现归还借款的目的。银行只有收到开发商以购房者名义还来的借款后，才能认定购房者已经履行了全部还款义务，双方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。
因为有三方当事人，而且有两个合同，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题；从实际行为上，律师认为目前较为普遍的有以下三种：
一、购房者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。
二、购房者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，最后由开发商归还银行借款。
三、购房者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，最后取得首付款。
这三种过程有一个共同的特点，就是购房者首先要与开发商解除买卖合同，表明购房者放弃对住宅行使占有的权利。在这种情况下，购房者存在一种风险，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则购房者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”。如果开发商在此期间出现破产，则购房者损失更为巨大，不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作破产财产被拍卖，而且已经支付的首付款无法取得，同时还要支付年限不等的银行借款。
为了使购房者最大限地避免上述风险，在开发商不会破产的前提下，律师认为在实际操作时可以通过以下程序：
一、购房者首先与开发商签订一个补充协议，一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。
二、购房者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。
三、开发商归还银行借款，购房者与银行签订的协议中确定的条件出现，购房者与银行的借款合同解除。
四、开发商归还购房者的首付款，并协助办理购房者退房的各种相关手续。
五、第三、第四个行为履行完毕后，第一步中双方签订的协议中假设的条件出现，购房者与开发商的买卖合同解除。
如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违约金，如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿。 |
